Si eres un Facilities Manager, Asset manager, director de inmuebles, propietario, SOCIMI, Family-Office, responsable de inmuebles complejos (industriales), director de mantenimientos, etc. necesitas un conocimiento completo del estado de los inmuebles y sus activos. Una compañía de servicios de due-dilligence puede ofrecerte un menú de opciones para ayudarte, pero ¿cómo sabes la compañía y el servicio que has de elegir?
En el mercado USA existen dos herramientas, en particular, fáciles de confundir: Evaluación del estado de la propiedad PCA – Property Condition Assessment y la evaluación del estado de las instalaciones. FCA – Facility Condition Assessment. Una comprensión sólida del alcance y propósito de cada una de las evaluaciones te ayudará a conocer lo que necesitas y el cuándo.
Property Condition Assessment
La PCA, también conocida como la inspección de edificios, es una evaluación de un activo de Real Estate basado en una inspección completa de los componentes constructivos que forman el inmueble en cuestión, incluidas todas las mejoras en los componentes. En este tipo de evaluación se incluye también un registro o un inventario de los equipos e instalaciones del inmueble. Normalmente forma parte de un proceso de due dilligence cuando la propiedad desea adquirir o vender el inmueble. Un comprador o inversor puede solicitar esta evaluación antes de su compra para conocer el estado del inmueble con más detalle.
El alcance del PCA está definido en el ASTM E2018 Standard Guide para las evaluaciones del estado de las propiedades: Proceso base de la evaluación del estado de los inmuebles. Dependiendo de las necesidades del cliente y sus preferencias, algunos PCAs son cumplimentados por un técnico de inmuebles y otras pueden requerir la intervención de especialistas, como técnicos electro-mecánicos o algunas de las empresas especializadas en transacciones que ofrecen otro tipo de servicios.
Las partes más importantes del PCA son la tabla de reparaciones inmediatas y la tabla de sustitución de componentes constructivos. La primera identifica las necesidades de inversión (capital) y los precios de todos los elementos defectuosos o dañados y problemas de seguridad. La Tabla de sustitución identifica los gastos de capital a largo plazo (generalmente dentro de los 12 años de la inspección) en función de la vida útil esperada de los componentes del edificio.
Facility Condition Assessment
Aunque similares en su naturaleza a las PCAs, los FCAs sirven a un propósito diferente. Estos FCAs son preparados típicamente para propietarios o gerentes de portfolios de inmuebles, y ayudan a la propiedad a comprender y mantener la condición física y el valor de sus activos (equipos e instalaciones), desarrollar presupuestos de inversión y priorizar recursos. Los FCAs pueden ser utilizados para asegurar la operatividad eficiente y segura del inmueble y para identificar fondos adicionales para llegar a ese estado de eficiencia y seguridad.
Como las PCAs, el FCA comprende una inspección completa del inmueble por un equipo de uno o más especialistas. El objetivo del FCA es identificar:
- Mantenimientos de rutina o diferidos.
- Deficiencias sistémicas.
- Vida útil restante de la mayoría de los sistemas del edificio.
- Necesidades de capital para las sustituciones o reemplazos.
- Cumplimiento general del sistema con el diseño original y/o de ingeniería.
- Compatibilidad con sistemas contiguos.
- Lista priorizada de reparaciones.
- Costo total de reposición del edificio.
Las evaluaciones de FCA también incorporan todos los sistemas de cada edificio en un paquete, pero en comparación con una PCA, un informe de FCA contendrá un inventario más exhaustivo de los activos de cada sistema, generalmente en forma de listados o inventario de activos. Debido a que un FCA está diseñado para servir como una herramienta funcional para mantener las propiedades a lo largo del tiempo, a menudo tendrá estimaciones más detalladas para la reparación y el reemplazo de los equipos e instalaciones que las que se requerirían en un informe de PCA. Idealmente, estos datos culminarán en una proyección realista de los gastos para el mantenimiento de la propiedad durante un período definido.
Otro componente esencial del FCA es la metodología de la entrega de datos. El FCA es un documento de trabajo desde el cual los activos o sus gestores proyectan los presupuestos de gastos operativos (OPEX) durante un periodo mínimo de 10 años y el presupuesto de inversión (CAPEX).
Tanto el FCA como el PCA son documentos similares en su formato que pueden llegar a confundir el lector no experto, pero sirven a diferentes propósitos: PCA generalmente es requerido antes de un cambio de titularidad de la propiedad y caracterizará al activo en un punto particular en el tiempo, en una visión general de los costes asociados, con la corrección de las deficiencias existentes en los componentes constructivos, así como una estimación de los costes de mantenimiento de la propiedad. Los FCAs, generalmente solicitados por los Asset Managers (y Facilities Managers), con planes financieros a largo plazo, caracterizan al activo en detalle, incluyendo un exhaustivo inventario de los sistemas y componentes existentes, proporcionando datos específicos sobre las reparaciones y mantenimientos que permitan proyecciones más precisas de los gastos de capital y los costes de mantenimiento, a lo largo del tiempo.
Nosotros, en ZAITUN, consideramos que ambos son necesarios para poder evaluar el inmueble, aunque si es cierto que la evaluación del estado de los componentes constructivos no es algo que suele ser utilizado en el entorno del Facilities Management, ya que es algo que regularizan las administraciones responsables de las famosas ITE’s (Inspección Técnica de Edificios). El Asset Management, que consideramos parte del Facilities Management profesional, si debe conocer el estado de los equipos e instalaciones ya que influye en los presupuestos operativos y de inversión por lo que es necesario conocer de antemano las estimaciones de gastos de uso energético y de mantenimiento, así como las fechas e importes estimados de grandes reparaciones y en particular de sustituciones al final de la vida útil de los activos.
